결론부터: 아파트를 보유하고 있어도 개인회생을 신청할 수 있고, 담보대출 상환을 유지하면 계속 거주할 수 있습니다. 개인회생은 재산을 처분하는 절차가 아니기 때문입니다.
파산과 결정적으로 다른 지점
개인파산은 면제재산을 제외한 재산을 환가해 배당하는 절차라 집을 지키기 어렵습니다. 반면 개인회생은 재산 가치만큼을 변제에 반영하고 재산 자체는 보유합니다. 지킬 집이 있는 채무자가 회생을 선택하는 가장 큰 이유입니다. 두 제도의 차이는 파산과 회생 비교에 정리되어 있습니다.
계산에 들어가는 것은 잔여 지분입니다
집 전체 시가가 재산으로 잡히는 것이 아니라, 시가에서 담보대출 잔액을 뺀 부분이 청산가치에 반영됩니다. 대출 비중이 크면 실질 지분이 적어 영향이 작고, 대출을 많이 갚았거나 집값이 올랐다면 그만큼 변제 총액의 하한이 올라갑니다.
| 시가 | 담보대출 | 청산가치 반영분 |
|---|---|---|
| 3억 원 | 2억 8천만 원 | 약 2천만 원 |
| 3억 원 | 1억 5천만 원 | 약 1억 5천만 원 |
| 3억 원 | 없음 | 약 3억 원 |
두 번째와 세 번째 경우처럼 잔여 지분이 크면 3년 변제액으로 청산가치를 채우기 어려워 기간이 5년까지 늘거나 월 변제금이 크게 올라갑니다. 이때는 집을 유지하는 것이 정말 유리한지 숫자로 따져봐야 합니다. 구조는 청산가치 편과 변제기간 편에서 확인하세요.
담보대출 상환을 멈추면 안 됩니다
주택담보대출 채권자는 별제권자로서 회생 절차와 별개로 담보권을 실행할 수 있습니다. 즉 회생을 진행 중이라도 담보대출 연체가 쌓이면 경매로 넘어갈 수 있다는 뜻입니다. 집을 지키려면 담보대출은 계속 갚고 무담보 채무만 조정하는 설계를 유지해야 합니다.
집을 정리하는 선택이 나은 경우
잔여 지분이 커서 변제 부담이 감당하기 어려운 수준이라면, 주택을 처분해 채무를 줄이고 임차로 전환하는 선택도 검토 대상입니다. 다만 처분 시점과 대금 사용은 반드시 절차 안에서 보고하고 진행해야 하며, 임의 처분은 재산 은닉 문제로 이어집니다. 전세로 전환할 때의 보증금 처리는 전세보증금 편을 참고하세요.
신청 전 확인 순서
① 시세와 담보대출 잔액 확인 → ② 잔여 지분 계산 → ③ 계산기로 3년 변제액과 비교 → ④ 상담에서 유지·처분 결정. 자격 요건은 신청자격 정리, 서류는 준비서류 편에 있습니다.
담보대출 연체가 이미 있다면
주택담보대출이 연체 중이라면 상황이 급합니다. 담보권자는 회생 절차와 별개로 경매를 진행할 수 있으므로, 회생을 신청했다고 해서 경매가 자동으로 멈추지 않습니다. 집을 지키는 것이 목표라면 담보대출 정상화가 우선이고, 그것이 불가능하다면 처분 시점과 방법을 절차 안에서 논의하는 편이 손실을 줄입니다.
반대로 무담보 채무의 추심 때문에 담보대출까지 밀리는 악순환이라면, 회생으로 무담보 채무의 이자를 정지시켜 담보대출 상환 여력을 만드는 설계가 가능합니다. 어느 쪽인지 판단하려면 현금흐름을 표로 정리해 보는 것이 먼저입니다.
집을 지키는 것이 항상 정답은 아닙니다
잔여 지분이 커서 변제금이 감당하기 어려운 수준으로 올라가면, 3~5년을 버티지 못하고 폐지될 위험이 커집니다. 집을 지키려다 절차 자체를 잃는 결과가 될 수 있다는 뜻입니다. 처분 후 임차로 전환하면 청산가치가 낮아져 변제 부담이 크게 줄어드는 경우가 많습니다.
| 상황 | 유리한 선택 |
|---|---|
| 잔여 지분 작음 | 유지하며 회생 |
| 잔여 지분 큼 + 소득 여유 없음 | 처분 후 임차 전환 검토 |
| 담보대출 연체 누적 | 정상화 가능성부터 판단 |
어느 경우든 임의 처분은 금물입니다. 처분 계획이 있다면 반드시 사전에 보고하고 진행하세요. 기간이 늘어나는 구조는 변제기간 편에서 확인할 수 있습니다.
정리하면
집이 있다는 사실은 회생의 장애물이 아니라 계산의 변수입니다. 시가에서 담보대출을 뺀 잔여 지분이 얼마인지에 따라 유지가 쉬울 수도, 부담이 클 수도 있습니다. 접수 전에 이 숫자부터 확인하는 것이 모든 판단의 출발점입니다.
자격 요건은 신청자격 정리, 절차 흐름은 절차 5단계에서 확인할 수 있습니다.
정리하면, 집을 지키는 회생은 가능하지만 잔여 지분만큼 변제 부담이 늘어납니다. 유지와 처분 중 무엇이 나은지는 감정이 아니라 숫자로 판단해야 하며, 어떤 경우든 임의 처분은 피하고 절차 안에서 진행해야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 배우자와 공동명의인 집은 어떻게 되나요?
내 지분만 재산으로 평가됩니다. 배우자 지분은 별개이며, 다만 지분 비율과 자금 출처가 쟁점이 될 수 있으므로 자료를 정리해 두세요.
Q. 전세를 준 집이 있습니다.
임차인에게 돌려줄 보증금은 부채이고, 시가에서 담보대출과 보증금을 뺀 부분이 실질 지분이 됩니다. 임대차계약서를 함께 제출합니다.
Q. 집값이 오르면 변제금도 오르나요?
기준은 원칙적으로 절차 개시 시점의 평가입니다. 이행 중 시세 변동으로 계획이 자동 조정되지는 않습니다.
Q. 주택청약저축도 재산인가요?
해지 시 받을 수 있는 금액이 재산으로 평가됩니다. 금액이 크지 않은 경우가 많지만 누락하지 말고 신고하세요.
Q. 집을 팔면 회생을 안 해도 되지 않나요?
처분 대금으로 채무가 전부 정리된다면 그렇습니다. 다만 대금이 채무에 못 미치면 남은 빚은 그대로이므로, 계산부터 해보고 결정해야 합니다.
Q. 분양권이나 입주권도 재산인가요?
권리의 가치가 평가 대상이 됩니다. 계약서와 납입 내역, 프리미엄 여부를 정리해 신고해야 합니다.
Q. 집을 담보로 추가 대출을 받아 빚을 갚아도 될까요?
신규 채무를 만들어 기존 채무를 옮기는 것일 뿐 총액은 줄지 않고, 담보 위험만 커집니다. 접수를 앞두고 있다면 특히 피해야 할 선택입니다.
Q. 경매가 이미 진행 중입니다.
담보권 실행은 회생 절차와 별개로 진행될 수 있어 시간이 촉박합니다. 즉시 상담해 정상화 가능성과 대안을 함께 검토해야 합니다.
근거: 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제586조(별제권)·제614조 · 확인일 2026.8
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